Адвокат (юрист) по долевому строительству в Краснодаре

Законные способы оформления сделок с недвижимостью на стадии строительства

То, как в идеале должны быть оформлены отношения по покупке жилья на этапе застройки, сказано в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» (от 30.12.2004 № 214-ФЗ). Этот закон допускает только три способа:

• Прямую покупку у строительной компании — через договор участия в долевом строительстве (сокращенно — долевка или ДДУ), а покупку из вторых рук (то есть у самих дольщиков, заключивших с застройщиком ДДУ) — через уступку прав требования по ДДУ;
• Внесение пая в жилищный кооператив — ЖСК или ЖНК (их деятельность регулируется специальным законом);
• Приобретение жилищно-строительного сертификата, на основании которого можно требовать от эмитента передачи жилого помещения.

Во всех обозначенных выше случаях оплата застройщику оговоренной суммы влечет право требовать от него жилое помещение, когда дом будет сдан в эксплуатацию. Все остальные варианты покупки жилья в строящемся объекте фактически вне закона.

Даже ДДУ не гарантирует абсолютной защиты вложений

Из всех легальных способов самым надежным для покупателя жилья считается ДДУ. Во-первых, продать дважды одно и то же помещение по ДДУ невозможно, потому что этот договор регистрируется в Росреестре.

Во-вторых, заключать ДДУ может лишь застройщик, у которого все безупречно с документацией: оформлены права на землю и на строительство выдано разрешение. Но это как раз одна из причин, по которым застройщики вместо ДДУ предпочитают работать по серым схемам. Реалии таковы, что даже вполне солидные строительные компании часто вынуждены на свой страх и риск начинать строительство и привлекать финансирование еще до того, как будет оформлена вся необходимая документация.

В-третьих, закон № 214-ФЗ содержит ряд специальных мер ответственности застройщиков за различные нарушения — долгострой, недостатки в построенном объекте и т.д.

В действительности защищенность дольщика с помощью ДДУ больше психологическая, чем реальная. Объекты, строящиеся по ДДУ, тоже порой оказываются брошенными на стадии котлованов. И продать одну и ту же квартиру тоже можно хоть десять раз: один раз по ДДУ, а остальные девять — по серым схемам. Правда, приоритет в правах на квартиру в таком случае, скорее всего, будет у того, кто оформил ДДУ, даже если он не был первым покупателем.

Опасные способы приобретения недвижимости: типичные серые схемы

Все способы продаж будущих квартир без оформления ДДУ считаются опасными. Наибольшей популярностью у застройщиков пользуется привлечение от фактических покупателей жилья денежных средств под видом:

• платежа в обеспечение предварительного договора. Этот договор всего лишь обязывает стороны подписать в будущем основной договор, будь то обычная продажа квартиры или долевка;
• передачи заемных средств застройщику или дружественной ему компании (предполагается, что после сдачи дома в эксплуатацию заем будет погашен путем передачи займодавцу квартиры);
• оплаты векселя, купленного у застройщика или дружественной ему компании (предполагается, что позднее вексель обменяют на квартиру);
• инвестиций в строительство по договору инвестирования или соинвестирования;
• платы за работу по договору строительного подряда.

Опасны эти схемы, прежде всего, отсутствием гарантии того, что застройка ведется легально. Если разрешения еще нет, и в будущем у застройщика не получится узаконить объект, то последний будет считаться самовольной постройкой. Любые сделки с таким объектом считаются незаконными, поэтому шансы получить квартиру окажутся нулевыми.

Кроме того, серьезно повышается риск попасться на удочку мошенников и купить квартиру, которая уже несколько раз продана. Проверить это невозможно, потому что серые сделки, в отличие от ДДУ, не регистрируются.

Наконец, серые договорные конструкции построены так, что в случае проблемной ситуации покупатель может потребовать разве что свои деньги назад. А вот оснований требовать передачи квартиры у него, в отличие от варианта с ДДУ, формально не возникает.

Однако эта проблема как раз решаема. В суде можно доказать, что серый способ оформления — всего лишь маскировка, а в действительности между сторонами не что иное, как долевка, и покупатель имеет право на квартиру. Правда, каждый конкретный случай требует тщательного анализа — нужно учесть массу нюансов.

Адвокат по долевому строительству юридического бюро «Гнедых, Павлюк, Дадаев и партнеры» имеет высокое качество знаний, что позволяет достойно защищать интересы клиентов по данной категории дел.